Die Nachfrage nach Grund und Boden sowie Immobilien ist gegenw\u00e4rtig immens. Immobilien sind nach der Finanzkrise, dem Siegeszug des Finanzmarktkapitalismus und der Niedrigzinspolitik der Banken zum priorit\u00e4ren Anlagefeld f\u00fcr Kapitalanleger geworden. Nicht allein in den Gro\u00dfst\u00e4dten der Ballungsr\u00e4ume und wirtschaftlich attraktiven Mittelst\u00e4dten werden Grundst\u00fccke vermehrt als Anlage- und Spekulationsobjekte gesehen, \u201eein zunehmendes Kaufinteresse von au\u00dferlandwirtschaftlichen Kapitalanlegern (macht sich auch) am landwirtschaftlichen Grundst\u00fcckmarkt (bemerkbar)\u201c[1]<\/sup><\/a>. Inzwischen \u201ebesitzt der deutsche immobilienmarkt (zudem) ein gro\u00dfes Potential f\u00fcr Geldw\u00e4sche (\u2026). Nach Sch\u00e4tzungen waren es allein 2017 \u00fcber 30 Milliarden Euro\u201c[2]<\/sup><\/a>. Der Preisanstieg bei Immobilienpreisen hat nach einem aktuellen L\u00e4nderbericht des Internationalen W\u00e4hrungsfonds (IWF) in Deutschlands \u201edynamischsten St\u00e4dten eine genaue Beobachtung verdient\u201c, insbesondere M\u00fcnchen und Frankfurt seien von einer Immobilienblase gef\u00e4hrdet[3]<\/sup><\/a>. Bei Neubauten in zentralen Lagen dieser St\u00e4dte ist der Anteil der Grundst\u00fcckskosten von fr\u00fcher 30 Prozent auf inzwischen 60 \u2013 70 Prozent gestiegen. Zwischen Durchschnittseinkommen einerseits und Miet- und Bodenpreisen andererseits \u00f6ffnet sich eine immer weiter auseinanderklaffende Schere. Die Mietbelastungsquote der Haushalte steigt damit anhaltend. Nach einer aktuellen Studie der B\u00f6ckler-Stiftung mussten im Herbst 2017 in Deutschlands Gro\u00dfst\u00e4dten rund 40 Prozent der Haushalte (5.6 Millionen) mehr als 30 % ihres Nettoeinkommens f\u00fcr Miete und Nebenkosten aufwenden[4]<\/sup><\/a>. Jeder 10. Gro\u00dfstadthaushalt gibt mehr als die H\u00e4lfte des verf\u00fcgbaren Einkommens f\u00fcr Miete aus[5]<\/sup><\/a>. Gleichfalls der B\u00f6ckler-Stiftung zufolge fehlen in den deutschen St\u00e4dten gegenw\u00e4rtig mehr als 2 Mill. bezahlbare Wohnungen. Der Sozialwohnungsbestand mit Mietpreisbindungen, der sich in den alten Bundesl\u00e4ndern in den 1980er Jahren auf mehr als 4 Millionen belief, ging bis 2017 auf 1.2 Millionen Wohnungen zur\u00fcck. Einem immer weiter um sich greifenden Mangel an bezahlbaren Wohnungen, der dazu f\u00fchrt, dass selbst Mittelschichtsangeh\u00f6rige wegen steigender Mieten gezwungen sind, ihren Lebensstandard einzuschr\u00e4nken, steht in den Entscheidungs- und Managementzentralen der globalen Wirtschaft der Bau von Wohnungen gegen\u00fcber, die nicht zur Nutzung, sondern allein als Kapitalanlage erstellt werden.<\/p>\n\n\n\n Diese Probleme und Missst\u00e4nde werden trotz ihres Umfangs von Entscheidungstr\u00e4gern entweder nicht zur Kenntnis genommen \u2013 wie die Stellungnahme des wissenschaftlichen Beirats beim Bundesministerium f\u00fcr Wirtschaft und Energie deutlich zeigt \u2013 oder es wird versucht, ihnen mit einer Reihe isolierter fachspezifischer Ans\u00e4tze (steuer- und planungsrechtlicher wie auch liegenschaftspolitischer Art) zu begegnen. Ein radikaler, an der Wurzel (radix) ansetzender Ansatz fehlt. Der allgemeine Hintergrund der Bodenproblematik wie kapitalistische Wirtschaftsweise und verwertungsorientierte Funktion des privaten Grundeigentums bleiben ebenso au\u00dfen vor wie die eingangs skizzierten spezifischen Treiber der aktuellen Probleme auf dem Grundst\u00fccks- und Wohnungsmarkt: Globalisierung von Kapitalverwertung und Kapitalanlegern, finanzmarktgetriebenes wirtschaftliches Wachstum und seine r\u00e4umliche Konzentration, Niedrigzinspolitik und steigender Nachfragedruck, sich \u00fcberlagernde Ziele und Formen bei der Verwertung von st\u00e4dtischem Grund und Boden (von der ertragsorientierten Grundrente bis zum Boden als Teil der Kapitalverwertung und \u201eParkplatz\u201c f\u00fcr \u00fcberakkumuliertes Kapital).<\/p>\n\n\n\n 1. Wirksamkeit der gegenw\u00e4rtig diskutierten Ans\u00e4tze <\/strong><\/p>\n\n\n\n Was leisten die aktuell diskutierten Ans\u00e4tze? Was kann mit ihnen, was soll mit ihnen erreicht werden?<\/p>\n\n\n\n Am h\u00e4ufigsten genanntes Ziel ist gegenw\u00e4rtig die Bek\u00e4mpfung der Wohnungsnot infolge einer immer weiter auseinanderklaffenden Schere zwischen Bedarf und Angebot an preiswertem Wohnraum. Diese hat allerdings auch \u2013 dies soll nicht vergessen werden – mit Entwicklungen zu tun, die h\u00e4ufig au\u00dfer Acht gelassen werden: auf der Bedarfsseite mit einer Zunahme hybrider Besch\u00e4ftigungsverh\u00e4ltnisse und stagnierender bzw. r\u00fcckl\u00e4ufiger Lohnniveaus, auf der Angebotsseite mit einem langj\u00e4hrigen R\u00fcckzug von Bund und L\u00e4ndern aus der F\u00f6rderung des sozialen Wohnungsbaus und dem gleichzeitigen Abbau sozialer Wohnungsbest\u00e4nde infolge auslaufender Sozialbindungen. Die aktuellen Ver\u00e4nderungen auf dem Boden-, Wohnungs- und Kapitalmarkt sollen damit nicht klein geredet werden; sie spielen bei den aktuellen Wohnungsengp\u00e4ssen unbestritten eine ma\u00dfgebliche Rolle. Das auf den Boden fokussierte private Profitinteresse treibt Immobilien- und Wohnungspreise gleicherma\u00dfen in die H\u00f6he. <\/p>\n\n\n\n Von den aktuell diskutierten bodenpolitischen Ma\u00dfnahmen ist f\u00fcr die Reduzierung der Wohnungsproblematik jedoch kaum Besserung zu erwarten. Die Auswirkungen der verschiedenen Steuermodelle sind unmittelbar finanzpolitischer und allenfalls mittelbar sozialpolitischer Natur. Die f\u00fcr Bebauungspl\u00e4ne geforderten Festsetzungen der Allokation von sozialem Wohnungsbau k\u00f6nnen zwar Standorte festlegen, aber keine baulichen Aktivit\u00e4ten bewirken. St\u00e4dtebauliche Vertr\u00e4ge, die von einer zunehmenden Zahl von St\u00e4dten praktiziert werden, k\u00f6nnen zum Bau sozialer Wohnungen beitragen, allerdings ist ihre Zahl \u2013 auch nach Aussagen aus der Stadt M\u00fcnchen, die \u00fcber langj\u00e4hrige Erfahrungen mit diesem Instrument verf\u00fcgt \u2013 angesichts des vorhandenen Bedarfs nur unzureichend. Gleiches gilt f\u00fcr das Instrument des Vorkaufsrechts. <\/p>\n\n\n\n 1.1.Besteuerung sowie gemeinwohlorientierte Eingriffe in die Verwertung privaten Grund und Bodens <\/strong><\/p>\n\n\n\n Gro\u00dfe Erwartungen werden gegenw\u00e4rtig an die Grundsteuerreform gerichtet. Ob sich dabei eine reine Bodenbesteuerung oder eine kombinierte Besteuerung von Boden und aufstehenden Geb\u00e4uden durchsetzen wird, ist noch nicht abschlie\u00dfend gekl\u00e4rt. In Hamburg und M\u00fcnchen wird zudem auch \u00fcber eine Einf\u00fchrung der schon bei fr\u00fcheren Wohnungsengp\u00e4ssen diskutierten Bodenwertzuwachssteuer nachgedacht. Ziel aller Besteuerungsmodelle ist eine Absch\u00f6pfung steigender Bodenwerte bzw. Bodenwertzuw\u00e4chse. Die Absch\u00f6pfung von leistungslosen, durch kommunale Planungs- und Infrastrukturma\u00dfnahmen bewirkten Gewinnen kann beim Verkauf von Grundst\u00fccken oder auch in festgelegten zeitlichen Abst\u00e4nden periodisch erfolgen. Bei der Reformvariante Bodenwertsteuer ist zur Vermeidung von Negativeffekten vorgesehen, dass Grundst\u00fccke mit Eigennutzung erst ab einer bestimmten Gr\u00f6\u00dfe erfasst werden und Grundst\u00fccke mit Sozialwohnungen unber\u00fccksichtigt bleiben. Die H\u00f6he dieser Steuer ist unabh\u00e4ngig von der tats\u00e4chlichen Bebauung, da sie sich an der rechtlich maximal zul\u00e4ssigen Nutzung orientieren soll. Unbebaute Grundst\u00fccke werden damit um ein Vielfaches h\u00f6her belastet als heute[6]<\/sup><\/a>. Ob und in welchem Umfang die mit der vorgeschlagenen Steuerreform erwartete Abkehr von einer spekulativen Zur\u00fcckhaltung\/Hortung auch unbebauter Grundst\u00fccke durch private Eigent\u00fcmer und eine Ausweitung des Angebots an Bauland erreicht wird, ist eine offene Frage. Ein verst\u00e4rkter Verkauf von Grundst\u00fccken wird allerdings nicht \u2013 vor allem in attraktiven Lagen \u2013 zu einem Absenken der Bodenpreise und dem Bau bezahlbarer Wohnungen f\u00fchren. Die vorherrschende Funktion von Boden und Wohnungen als profitable Kapitalanlage wird durch steuerliche Reformen nicht beseitigt. Darauf haben Vertreter der politischen \u00d6konomie bereits in den 1970er Jahren im Kontext der Bodenwertzuwachssteuer hingewiesen. \u201eDie Untersuchung der Bodenwertzuwachssteuer und des Planungswertausgleichs haben gezeigt, dass von dieser Teilabsch\u00f6pfung der Bodenwertzuw\u00e4chse keine Einwirkung auf das Niveau der Bodenpreise erwartet werden kann. F\u00fcr das Problem der Wohnungsversorgung hei\u00dft das, dass die Mietpreise weder durch die eine noch durch die andere Abgabe auf den Bodenwertzuwachs beeinflusst werden\u201c[7]<\/sup><\/a>. Auch nach Ansicht der Autoren der Bodenpolitischen Agenda 2020-2030 ist: \u201eDie Bodenwertsteuer\u2026kein Instrument \u2026, mit dem direkt oder gezielt gegen Aufwertungs- und Verdr\u00e4ngungsprozesse vorgegangen werden k\u00f6nnte\u201c[8]<\/sup><\/a>. Aus der aktuell diskutierten Reform der Grundsteuer wird im Gegenteil \u2013 wenn diese auch k\u00fcnftig auf die Mieter \u00fcbertragen werden kann \u2013 ein Negativeffekt erwartet: eine zus\u00e4tzliche, durch die \u00f6ffentliche Hand verursachte Verteuerung. Ob diese Entwicklung \u2013 wie vom Bundesfinanzministerium beteuert \u2013 abgewendet werden kann, wird die kommunale Praxis zeigen. <\/p>\n\n\n\n Mit steuerlichen Reformen wie der vor allem von kommunalen Vertretern pr\u00e4ferierten Bodenwertsteuer partizipieren Kommunen an der Wertsteigerung von Grund und Boden. F\u00fcr ihre Haushalte bedeutet dies zus\u00e4tzliche Einnahmen, die – dies ist sozialpolitisch ihr potentieller mittelbarer Effekt – f\u00fcr Aufgaben der Daseinsvorsorge, so auch die F\u00f6rderung bezahlbarer Wohnungen eingesetzt werden k\u00f6nnen. Ein Steuermodell wie die Bodenwertsteuer, das auf maximale Ertr\u00e4ge setzt, d\u00fcrfte f\u00fcr St\u00e4dte von besonderem Interesse sein: je h\u00f6her der angesetzte Wert desto h\u00f6her die kommunalen Steuereinnahmen.<\/p>\n\n\n\n Auf die Grenzen steuerrechtlicher Ma\u00dfnahmen wurde bereits in den 1970er Jahren von Seiten der SPD hingewiesen: \u201edie Entwicklung auf dem Bodenmarkt (werde) sich in den kommenden Jahren durch zunehmende Verknappung bei rascher steigenden Preisen so versch\u00e4rfen \u2026, dass kleinere Korrekturen, etwa steuerrechtlicher Art, nicht mehr zureich(t)en\u201c[9]<\/sup><\/a>. \u201eDeswegen sollte eine Steuerreform immer nur im Zusammenhang und als begleitende Ma\u00dfnahme f\u00fcr ein soziales Bodenrecht stehen\u201c[10]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n Eine besondere Form der Besteuerung wird in L\u00e4ndern wie Kanada und Neuseeland praktiziert. Mit einer hohen Sondersteuer wird hier versucht, dem spekulativen Erwerb von Grund und Boden durch ausl\u00e4ndische Investoren einen gesetzlichen Riegel vorzuschieben. Von Regierenden B\u00fcrgermeister in Berlin wird neuerdings eine \u00e4hnliche Regelung in Erw\u00e4gung gezogen.<\/p>\n\n\n\n Auch die Einsatzm\u00f6glichkeiten \u201est\u00e4dtebaulicher Vertr\u00e4ge\u201c, mit denen Investoren zur Schaffung von sozialem Wohnraum und zur anteiligen \u00dcbernahme von Infrastrukturkosten verpflichtet werden und mit denen gegenw\u00e4rtig die h\u00f6chsten F\u00f6rderzahlen realisiert werden, sind begrenzt. F\u00fcr neu errichtete Wohnungen, die \u00fcber \u00a7 34 BauGB genehmigt werden \u2013 und dies sind im Durchschnitt etwa 50 Prozent, in der Stadt M\u00fcnchen bis zu 80 Prozent \u2013 kommen st\u00e4dtebauliche Vertr\u00e4ge nicht in Frage. Sie k\u00f6nnen nur in bestimmten Bereichen – auf kommunalen Grundst\u00fccken, bei denen privatrechtliche Regelungen m\u00f6glich sind oder im Rahmen neuen Planungsrechts (Bebauungspl\u00e4ne) – geschlossen werden. Mit Hilfe solcher Vertr\u00e4ge wurde in M\u00fcnchen zwischen 1994 und 2017 Baurecht auf privaten Fl\u00e4chen f\u00fcr mehr als 12 000 Wohnungen geschaffen[11]<\/sup><\/a>, gleichzeitig fiel in diesem Zeitraum eine weit gr\u00f6\u00dfere Zahl von Wohnungen aus der Sozialbindung[12]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n Die quantitative Wirksamkeit des geltenden Vorkaufsrechts ist in wohnungspolitischer Hinsicht gleichfalls begrenzt. Kommunales Eingreifen ist nur in Gebieten m\u00f6glich, in denen durch Satzungen \u2013 wie Milieuschutz- oder Erhaltungssatzungen \u2013 Gemeinwohlgr\u00fcnde zur Aus\u00fcbung des Vorkaufsrechts vorliegen. Die Zahl derartiger Gebiete ist in der Regel begrenzt, beschr\u00e4nkt sich auf nur wenige H\u00e4userbl\u00f6cke und ist \u00fcberdies auf wenige Jahre befristet[13]<\/sup><\/a>. Dementsprechend niedrig ist auch die Zahl realisierter F\u00e4lle in Gro\u00dfst\u00e4dten wie M\u00fcnchen, Frankfurt oder Berlin. In M\u00fcnchen wurden zwischen 1994 und 2010 \u201e45 Anwesen mit insgesamt 599 Wohnungen durch Aus\u00fcbung des Vorkaufsrechts erworben und wieder privatisiert\u201c[14]<\/sup><\/a>. Die Stadt Frankfurt hat in Gebieten, f\u00fcr die eine Milieuschutzsatzung gilt, \u201eseit 2016 den Kauf von 23 Immobilien empfohlen, das Liegenschaftsdezernat hat aber nur 8 Wohnh\u00e4user \u2026 erworben sowie f\u00fcr weitere 13 Objekte \u2026 sogenannte Abwendungsvereinbarungen erzielt\u201c[15]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr die Schaffung bezahlbarer Wohnungen wird schlie\u00dflich von vielen Seiten \u2013 so auch von Difu und vhw \u2013 \u201eeine aktive Baulandpolitik der St\u00e4dte und Gemeinden\u201c gefordert, da \u201e die Bereitstellung geeigneter Grundst\u00fccke \u2026 daf\u00fcr eine unverzichtbare Voraussetzung (darstellt)\u201c[16]<\/sup><\/a>. Vernachl\u00e4ssigt wird dabei, dass auch gegenw\u00e4rtig gebaut wird, zum Teil in betr\u00e4chtlichem Umfang \u2013 nur nicht in dem Marktsegment, in dem der Bedarf kontinuierlich zunimmt: dem des bezahlbaren Wohnraums. F\u00fcr private Investoren ist dieser angesichts der gegenw\u00e4rtigen Kapitalverwertungsbedingungen nicht rentabel. Ein dauerhafter, bezahlbarer und der Renditelogik entzogener Wohnungsbestand im Sinne kommunaler Daseinsvorsorge ist daher nicht Ergebnis einer \u201eaktiven Baulandpolitik\u201c, sondern Ergebnis eines Paradigmenwechsels in der Wohnungspolitik.<\/p>\n\n\n\n Dem Ziel \u201eBek\u00e4mpfung der Wohnungsnot\u201c steht kein \u00fcbergreifendes und weitreichendes Konzept, sondern nur ein fragmentierter Ma\u00dfnahmenkatalog mit allenfalls begrenzter Wirksamkeit gegen\u00fcber. Einige der Ma\u00dfnahmen greifen zu kurz, da weitere relevante Politikbereiche au\u00dfer Acht gelassen werden; bei anderen stehen einem wachsenden Bedarf nur geringe Fallzahlen in der Praxis gegen\u00fcber. Diese Ma\u00dfnahmen sind \u2013 daf\u00fcr ist die Stadt M\u00fcnchen mit dem, trotz einer Vielzahl als beispielhaft erachteter bodenpolitischer Instrumente, teuersten Bodenmarkt in Deutschland ein Beispiel \u2013 kaum mehr als ein Tropfen auf den hei\u00dfen Stein. Auch beim Bundeskongress \u201eNationale Stadtentwicklungspolitik\u201c im September 2018 in Frankfurt am Main wurde bei den meisten Instrumenten von einer Nischenfunktion gesprochen. Die Diskrepanz zwischen Problemumfang und kommunal zur Anwendung kommenden Instrumenten ist eklatant.<\/p>\n\n\n\n 1.2. \u00d6ffentliches Eigentum an Grund und Boden \u2013 Erbpacht und Bodenbevorratung <\/strong><\/p>\n\n\n\n In der aktuellen bodenpolitischen Diskussion gewinnt zunehmend die Erkenntnis an Relevanz, dass \u2013 angesichts der Entwicklungen auf dem Grundst\u00fccks- und Bodenmarkt \u2013 \u00f6ffentliches Eigentum an Grund und Boden im Sinne einer gemeinwohlorientierten Stadtentwicklung und zur Sicherung und St\u00e4rkung des kommunalen Handlungsspielraums eine zentrale Erfordernis ist. Ein erster, wenn auch begrenzter Schritt k\u00f6nnte hier eine Abkehr vom Verkauf von noch in \u00f6ffentlicher Hand befindlichen Grundst\u00fccken zu H\u00f6chstpreisen an Private sein. Diesen sollten daf\u00fcr befristete Nutzungsrechte \u2013 mit Gemeinwohlbindungen \u2013 im Wege des Erbbaurechts einger\u00e4umt werden. Dieses spielt z.B. in den Niederlanden eine bodenpolitisch wichtige Rolle und entspricht weitgehend der von Hans-Jochen Vogel in den fr\u00fchen 1970er Jahren vorgeschlagenen Aufspaltung des Bodeneigentums in Verf\u00fcgungs- und Nutzungseigentum. Kommunen haben mit diesem Instrument das Recht, Nutzer und Art der Nutzung zu bestimmen und behalten ihre planerische Gestaltungsm\u00f6glichkeiten; \u00fcber Konzeptverfahren k\u00f6nnen sie stadtentwicklungspolitische Ziele langfristig sichern. Auch ist \u201eeine Verbesserung der Allokationsbedingungen des Sozialen \u2026 Wohnungsbaus denkbar, wenn die Gemeinden in der Lage w\u00e4ren, (\u00fcber st\u00e4dtebaurechtliche Festsetzungen) die Nutzung vor allem innerst\u00e4dtischen Bodens entsprechend festzulegen\u201c[17]<\/sup><\/a>. Erbbaurechtszinsen sind zudem eine dauerhafte kommunale Einnahmequelle. Mit ihrer Bemessung k\u00f6nnen die Kommunen zur Senkung von Baukosten beitragen. <\/p>\n\n\n\n Eine weitergehende, gleichfalls auf den Erhalt \u00f6ffentlichen Bodeneigentums setzende Forderung wurde im Oktober 2018 von M\u00fcnchener Seite vorgeschlagen. Zur dauerhaften Sicherung nicht allein des kommunalen, sondern des gesamten \u00f6ffentlich-rechtlichen Liegenschaftsverm\u00f6gens \u2013 vorrangig f\u00fcr Zwecke des Gemeinwohls \u2013 soll das Grundgesetz um einen Artikel 15a erweitert werden, der den Umgang mit Grund und Boden in \u00f6ffentlichem Eigentum f\u00fcr alle staatlichen Ebenen regeln soll:<\/p>\n\n\n\n \u201e(1.) Grund und Boden im Eigentum des Bundes, der L\u00e4nder, der Kommunen und deren Anstalten, Stiftungen und mehrheitlich beherrschten Unternehmen dient mit den darauf errichteten Geb\u00e4uden und Anlagen der Erf\u00fcllung staatlicher Aufgaben. Er ist auch nach deren Entfall vorrangig f\u00fcr Gemeinwohlzwecke wie gef\u00f6rderten Wohnungsbau, Gesundheitsvorsorge, Bildung und Betreuung, Kultur und Sport sowie Natur- und Klimaschutz nutzbar zu machen.<\/p>\n\n\n\n (2.) Der Bestand des staatlichen Liegenschaftsverm\u00f6gens ist zu erhalten und nach M\u00f6glichkeit zu mehren.<\/p>\n\n\n\n (3.) Grund und Boden Im Eigentum von Bund, L\u00e4ndern und Kommunen und deren Anstalten, Stiftungen und mehrheitlich beherrschten Unternehmen darf nicht privatisiert werden. Er kann mit Gemeinwohlbindungen anderen staatlichen Ebenen zu angemessenen Konditionen dauerhaft oder befristet \u00fcbereignet werde. Ein Verkauf gegen H\u00f6chstgebot ist ausgeschlossen. Privaten k\u00f6nnen befristete Nutzungsrechte mit Gemeinwohlbindungen im Wege des Erbbaurechts einger\u00e4umt werden\u201c[18]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n Mit einer gezielten Politik der Bodenbevorratung soll zus\u00e4tzlich zum Erhalt auch f\u00fcr den Ausbau des kommunalen Grundst\u00fcckspools gesorgt werden. Daf\u00fcr wird die Einrichtung revolvierend angelegter Boden- und Infrastrukturfonds gefordert. Die kommunalen Haushalte sollten hierf\u00fcr mit entsprechenden Mitteln ausgestattet werden: gedacht ist dabei an Einnahmen aus Bodensteuern. Bund und L\u00e4nder sollten den Aufbau dieser Fonds zus\u00e4tzlich unterst\u00fctzen: mit einer Anschubfinanzierung aus Mitteln der Wohnungs- und St\u00e4dtebauf\u00f6rderung sowie der Bereitstellung bundes- und landeseigener Grundst\u00fccke. Ein aktueller Beschluss des Bundestages kommt dieser Forderung ein St\u00fcck weit entgegen. Danach sollen von den knapp 20 000 Liegenschaften, die die bundeseigene Bundesanstalt f\u00fcr Immobilienaufgaben verwaltet, etwa 5 000 kosteng\u00fcnstig an Kommunen f\u00fcr den Bau von Wohnungen vergeben werden[19]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n Diese Zahlen klingen zun\u00e4chst hoch, erweisen sich aber angesichts des Umfangs der gegenw\u00e4rtigen Bedarfe \u2013 allein in den drei St\u00e4dten Berlin, K\u00f6ln und Frankfurt hat nahezu die H\u00e4lfte aller Einwohner Anspruch auf einen Wohnungsberechtigungsschein \u2013 als vergleichsweise gering. Und die erwarteten Mittel aus Grundsteuer-Einnahmen d\u00fcrften infolge weiterer kommunaler Aufgaben, die mit ihnen finanziert werden sollen \u2013 von preisg\u00fcnstigen Wohnungen bis zu Einrichtungen der Infrastruktur \u2013 auch kaum zum Aufbau eines angemessenen Bodenvorrats reichen.<\/p>\n\n\n\n 2. Ein problemad\u00e4quater Schritt: Erweiterung des \u00f6ffentlichen Eigentums an Grund und Boden<\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/strong>Die gegenw\u00e4rtig diskutierten und praktizierten Ans\u00e4tze zur Bek\u00e4mpfung der kommunalen Boden- und Wohnungsproblematik sind zwar richtige, aber nur sehr begrenzte Schritte zur L\u00f6sung dieser Aufgabe. Erforderlich ist ein weitreichender Politik- und Paradigmenwechsel mit einer generellen Infrage Stellung des Privateigentums an Grund und Boden. St\u00e4dtischer Boden m\u00fcsste damit sukzessive in kommunales Eigentum \u00fcberf\u00fchrt und dem Kapitalverwertungskreislauf entzogen werden. Beispiele aus dem Ausland wie Wien und der dortige Kommunale Wohnungsbau oder die auf staatlichem Bodeneigentum basierenden Erbbaurechtspolitiken von Singapur oder den Niederlanden k\u00f6nnten hier als Vorbilder dienen. Boden steht in diesen Staaten zum einen kosteng\u00fcnstig f\u00fcr Einrichtungen der Daseinsvorsorge zur Verf\u00fcgung und kann zum anderen in Erbpacht an Private verpachtet werden. <\/p>\n\n\n\n Nach den Regelungen des Grundgesetzes und einschl\u00e4gigen \u00c4u\u00dferungen von verfassungsrechtlicher Seite ist eine solche Bodenpolitik angesichts der zunehmenden Beeintr\u00e4chtigungen des Gemeinwohls und des Lebensstandards immer gr\u00f6\u00dferer Bev\u00f6lkerungsschichten durch die Entwicklungen auf dem Boden- und Wohnungsmarkt auch hierzulande vorstellbar. In Artikel 14 Grundgesetz geht es zun\u00e4chst in Abs.1 um den Schutz von Eigentum und Erbrecht, dann aber in Abs.2 auch darum, dass \u201eEigentum verpflichtet\u201c und \u201esein Gebrauch \u2026 zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen (soll)\u201c und Enteignungen im Sinne dieses Wohles zul\u00e4ssig sind (Abs.3)[20]<\/sup><\/a>. Nach dem weitergehenden Artikel 15 kann \u201eGrund und Boden \u2026 zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausma\u00df der Entsch\u00e4digung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft \u00fcberf\u00fchrt werden\u201c[21]<\/sup><\/a>. Ein lange zur\u00fcckliegender, in j\u00fcngerer Zeit jedoch h\u00e4ufig zitierter Beschluss des Bundesverfassungsgerichts von 1967 verweist darauf, dass \u201edie Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich ist, (es) verbietet \u2026 , seine Nutzung dem un\u00fcbersehbaren Spiel der Kr\u00e4fte und dem Belieben des Einzelnen vollst\u00e4ndig zu \u00fcberlassen: eine gerechte Rechts- und Gesellschaftsordnung zwingt vielmehr dazu, die Interessen der Allgemeinheit in weit st\u00e4rkerem Ma\u00dfe zur Geltung zu bringen als bei anderen Verm\u00f6gensg\u00fctern\u201c[22]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n In einer Situation, in der die Interessen immer gr\u00f6\u00dferer Bev\u00f6lkerungsgruppen in vielen St\u00e4dten infolge gravierender Defizite bei bezahlbaren Wohnungen zunehmend beeintr\u00e4chtigt sind, ist eine Politik erforderlich, die sich nicht allein auf punktuelle Ans\u00e4tze beschr\u00e4nkt, sondern an den Ursachen dieser Problematik ansetzt. Die o.g. Interessen der Allgemeinheit m\u00fcssten dabei \u00fcber private Profitinteressen gestellt werden. Ziele sollten eine schrittweise Zur\u00fcckdr\u00e4ngung von Bodeneigentum sein, das nicht der privaten Nutzung, sondern allein der monopolistischen Verwertung dient sowie ein sukzessiver Aufbau von Gemeinschaftseigentum. Zur politischen Durchsetzung dieses Ziels gibt es als notwendiges Mittel das Instrument der Enteignung gegen Entsch\u00e4digung. Beim Bau von Autobahnen oder bei Einrichtungen der Kohle- und Atomwirtschaft sind Enteignungen keine Seltenheit, in der Wohnungspolitik kommen sie seit den Nachkriegsjahren allenfalls in Ausnahmesituationen zum Tragen. Der so gewonnene Boden sollte f\u00fcr Einrichtungen der Daseinsvorsorge und bezahlbaren Wohnungsbau verwendet werden. \u201eEin(em) eventuell denkbaren Missbrauch \u2026. (sollte) durch Erk\u00e4mpfung einer demokratischen Kontrolle und Mitbestimmung der B\u00fcrger (begegnet werden)[23]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr die Umsetzung dieser keineswegs revolution\u00e4ren, sondern auf dem Boden des Grundgesetzes stehenden Forderung bed\u00fcrfte es einer differenzierten Auseinandersetzung, die aber an dieser Stelle nicht m\u00f6glich ist, sondern Gegenstand einer weiteren Studie sein sollte. <\/p>\n\n\n\n Umsetzungsrelevante Vorschl\u00e4ge aus j\u00fcngerer Zeit gibt es bereits. Die Berliner Mieter Gemeinschaft votiert \u2013 mit Unterst\u00fctzung der LINKEN – f\u00fcr ein Volksbegehren, das darauf zielt, die Wohnungsbest\u00e4nde gro\u00dfer Wohnungsbauunternehmen mit Gewinnerzielungsabsichten und einem Bestand von mindestens 3 000 Wohnungen sukzessive in Gemeineigentum zu \u00fcberf\u00fchren[24]<\/sup><\/a>. Ziel ist die Versorgung der Stadtbev\u00f6lkerung mit Wohnraum zu leistbaren Mieten. Die Entsch\u00e4digung soll per Gesetz geregelt und anteilig vom Land Berlin und \u00fcber Kredite finanziert werden. Zur Sicherung demokratischer und transparenter Entscheidungsstrukturen soll f\u00fcr die vergesellschafteten Wohnungsbest\u00e4nde ein Gesamtmieterbeirat eingerichtet werden.<\/p>\n\n\n\n Von einem Mitglied des \u201eM\u00fcnchener Aufrufs f\u00fcr eine andere Bodenpolitik\u201c kommt ein Vorschlag, der sich gleichfalls auf Art.15 GG st\u00fctzt und sich f\u00fcr eine Begrenzung der privatrechtlichen Verf\u00fcgungsgewalt \u00fcber Grund und Boden ausspricht[25]<\/sup><\/a>. Unter Hinweis auf die Bodenpolitik D\u00e4nemarks wird eine mengenm\u00e4\u00dfige Begrenzung des privaten Bodeneigentums auf den Eigenbedarf gefordert. \u201eDas im Erbfall \u00fcber den Eigenbedarf der Erben hinausgehende Grundverm\u00f6gen w\u00fcrde \u2026 gegen Entsch\u00e4digung verstaatlicht und in Erbpacht zur Nutzung vergeben. Das Bodeneigentum und die damit erzielbaren Eink\u00fcnfte w\u00fcrden so nach und nach \u00fcber ein paar Generationen hinweg an die Gemeinschaft zur\u00fcckfallen. Nicht mehr m\u00f6glich w\u00e4re die Hortung von und das Spekulieren mit Grund und Boden und damit das Erzielen leistungsloser Eink\u00fcnfte\u201c[26]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr einen staatlichen Eingriff in die private Bodenverwertung ist D\u00e4nemark \u2013 wie bereits erw\u00e4hnt – kein Einzelbeispiel. Und in Singapur befindet sich der gesamte Grund und Boden des Stadtstaates in \u00f6ffentlicher Hand. Die mit einer solchen Bodenpolitik von vielen \u2013 so auch angesichts der bodenpolitischen Vorschl\u00e4ge von Hans-Jochen Vogel in den fr\u00fchen 1970er Jahren – bef\u00fcrchtete Beseitigung der kapitalistischen Gesellschaftsform ist nicht eingetreten. Es handelt sich vielmehr um L\u00e4nder mit einer anderen Bodenordnung \u2013 mit ma\u00dfgeblichen Vorteilen f\u00fcr die Wohnungsversorgung ihrer Bev\u00f6lkerung[27]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n \u201eGesellschaftliche Ver\u00e4nderungen\u201c, so hie\u00df es bereits 1972 \u201ewerden uns nicht geschenkt, sie m\u00fcssen erk\u00e4mpft werden. Dies gilt auch f\u00fcr ein soziales Bodenrecht\u201c[28]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n Anm. der Redaktion: Bei diesem Text handelt es sich um das Schlusskapitel eines von Werner Heinz und Bernd Belina verfassten Beitrags mit dem Titel: Die kommunale Bodenfrage \u2013 Hintergrund und L\u00f6sungsstrategien. Dieser ist auf der Homepage der Rosa-Luxemburg-Stiftung zu finden: RLS-Studien 2\/2019. [1]<\/sup><\/a> Bundesverband der gemeinn\u00fctzigen Landgesellschaften, Aktuelles zum landwirtschaftlichen Bodenmarkt und Bodenrecht, Berlin 2018, S.3 zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [2]<\/sup><\/a> Transparency International, Geldw\u00e4sche bei Immobilien in Deutschland, Kompakt, Berlin 2018, S.1 zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [3]<\/sup><\/a> Zit. nach: Diesen deutschen St\u00e4dten droht eine Immobilienblase, in: https:\/\/www.gmx.net\/magazine\/ratgeber\/wohnen-immobilien<\/a>… zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [4]<\/sup><\/a> isw sozial-\u00f6kologische Wirtschaftsforschung e.V., \u2026die sich arm mieten, in: https:\/\/www.isw-muenchen.de\/2018\/11\/die-sich-arm-mieten<\/a> zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [5]<\/sup><\/a> Siehe Frankfurter Rundschau vom 13.9.2017. zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [6]<\/sup><\/a> Deutsches Institut f\u00fcr Urbanistik und vhw, Bodenpolitische Agenda 2020 \u2013 2030, Berlin 2017, S.21. zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [7]<\/sup><\/a> Helmut Brede u.a., a.a.O., S.241. zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [8]<\/sup><\/a> Deutsches Institut f\u00fcr Urbanistik und vhw, a.a.O., S. 22. zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [9]<\/sup><\/a> Peter Conradi, Hartmut Dieterich und Volker Hauff, F\u00fcr ein soziales Bodenrecht, Frankfurt 1973, S.139. zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [10]<\/sup><\/a> Ebenda, S.115. zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [11]<\/sup><\/a> https:\/\/www.muenchen.de\/rathaus\/Stadtverwaltung\/Kommunalreferat\/immobilien\/sobon.html zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [12]<\/sup><\/a> So der fr\u00fchere M\u00fcnchener Stadtdirektor Stephan Rei\u00df-Schmidt in einem Vortrag in der Evangelischen Akademie in Frankfurt zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [13]<\/sup><\/a> Bernadette-Julia Felsch,a.a.O., S.39. zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [14]<\/sup><\/a> Bernadette-Julia Felsch, a.a.O., S.40 zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [15]<\/sup><\/a> Vorkaufsrecht kaum genutzt, in: Frankfurter Rundschau vom 1.11.2018. zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [16]<\/sup><\/a> Deutsches Institut f\u00fcr Urbanistik und vhw, a.a.O., S.14. zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [17]<\/sup><\/a> Helmut Brede u.a., a.a.O., S. 257. zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [18]<\/sup><\/a> Stephan Rei\u00df-Schmidt, unver\u00f6ffentlichtes Manuskript zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [19]<\/sup><\/a> Bund will Baugrundst\u00fccke freigeben, in: https:\/\/www.mdr.de\/nachrichten\/politik\/inland\/bund-grundstuecke… zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [20]<\/sup><\/a> Grundgesetz f\u00fcr die Bundesrepublik Deutschland, Bad Homburg vor der H\u00f6he, Berlin, Z\u00fcrich 1974. zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [21]<\/sup><\/a> Ebenda zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [22]<\/sup><\/a> Zit. nach Christa Luft, Wider den Marktradikalismus, Rosa-Luxemburg Stiftung (Hrsg.), Analysen Nr.46, S.14. zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [23]<\/sup><\/a> J\u00f6rn Janssen, Michael Ratz, a.a.O., S.42. zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [24]<\/sup><\/a> Berliner Mieter Gemeinschaft, in: https:\/\/www.bmgev.de\/mieterecho\/archicv\/2018\/me-single\/article… zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [25]<\/sup><\/a> Bernadette-Julia Felsch, a.a.O., S.119ff. zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [26]<\/sup><\/a> Ebenda, S.120. zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [27]<\/sup><\/a>\u201eMit der Wohnungsversorgung findet\u201c einem Gespr\u00e4chspartner in Singapur zufolge \u201e in dem ansonsten wenig sozialen Singapur eine Art Umverteilung statt\u201c, 2.12.2018. zur\u00fcck<\/a><\/p>\n\n\n\n [28]<\/sup><\/a> Peter Conradi, Hartmut Dieterich, Volker Hauff, a.a.O., S. 142. zur\u00fcck<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" von Werner Heinz<\/p>\n Die Nachfrage nach Grund und Boden sowie Immobilien ist gegenw\u00e4rtig immens. 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