\u00d6sterreich gilt manchen deutschen Linken immer noch als ein wohnungspolitisches Vorzeigemodell, und die Bundeshauptstadt des Alpenstaats genie\u00dft einen geradezu legend\u00e4ren Ruf als das Mekka des kommunalen Wohnbaues (Stichwort „Rotes Wien“). Tats\u00e4chlich hat das Land jedoch seine wohnungspolitische Sonderstellung in den letzten Jahrzehnten Schritt f\u00fcr Schritt eingeb\u00fc\u00dft. Karl Czasnys Text wendet sich an ein \u00f6sterreichisches Publikum, um diese Entwicklung aufzuzeigen und zu einem wohnungspolitischen Paradigmenwechsel aufzurufen. Deutsche LeserInnen kann er bei der Entwicklung eines realistischeren Blicks auf die Wohnungspolitik des kleinen Nachbarstaats unterst\u00fctzen und zur \u00dcberpr\u00fcfung einiger Argumente anregen, die auch in den hiesigen wohnungspolitischen Diskussionen eine wichtige Rolle spielen.<\/p>\n\n\n\n
In \u00d6sterreich stiegen im letzten Dezennium die Mieten und erst recht die Preise f\u00fcrs Haus- und Wohnungseigentum wesentlich st\u00e4rker als die Einkommen. Die 1,3 Millionen armutsgef\u00e4hrdeten Menschen mussten schon 2020 (also noch vor dem j\u00fcngsten Inflationsschub!) im Mittel fast 40% ihres Einkommen f\u00fcrs Wohnen ausgeben, und bei den \u00c4rmsten der Armen lag dieser Wert gar bei 56%. Was b\u00fcrgerliche KommentatorInnen Sorgenfalten aufziehen l\u00e4sst, treibt ihren links gesinnten KollegInnen Zornesr\u00f6te ins Gesicht. Letztere d\u00fcrften klammheimlich auch Schadenfreude empfinden. Denn die j\u00fcngst noch durch die Inflation versch\u00e4rfte Wohnkostenkrise schuf die Basis f\u00fcr sensationelle Erfolge der Kommunisten bei zwei regionalen Wahlen, war wohl mitbeteiligt am Linksruck an der Spitze der Sozialdemokratie und wird alten sowie neuen Linksstr\u00f6mungen auch in den kommenden Jahren noch so manches Erfolgserlebnis bescheren.<\/p>\n\n\n\n
Die Linke sollte jedoch nicht bei ihren Gef\u00fchlsreflexen stehen bleiben, sondern sich ernsthaft bem\u00fchen zu begreifen, wie<\/strong> es in einem der urspr\u00fcnglich besten Wohnversorgungsysteme Europas so weit kommen konnte. Denn es gilt aus der bitteren Erfahrung der Sozialdemokratie zu lernen, die sich bei der in den letzten Jahrzehnten erfolgten Transformation dieses Systems so verhielt wie der legend\u00e4re Frosch im Topf, dessen Wasser ganz langsam erhitzt wird: Er merkt die in kleinen Schritten erfolgende Ver\u00e4nderung nicht und bleibt so lange gem\u00fctlich im Wasser sitzen, bis er praktisch bei lebendigem Leibe gekocht wird. Weil die meisten der erst in ihrer Summe verh\u00e4ngnisvollen Wohnreformen f\u00fcr sich genommen unspektakul\u00e4r waren, trug sie die Sozialdemokratie gr\u00f6\u00dftenteils mit und lud so einen Teil der Schuld an dem sich zuletzt drastisch versch\u00e4rfenden Leistbarkeitsproblem auf sich. Jene Mitschuld aber ist eine der Ursachen daf\u00fcr, dass ihr viele der besonders stark unter den explodierenden Wohnkosten leidenden Unter- und Mittelschichthaushalte das Vertrauen entzogen und sich dem Rechtspopulismus in die Arme warfen. Die Linke wird diesen verunsicherten, aber nicht endg\u00fcltig verlorenen W\u00e4hlerInnen in der Frage des leistbaren Wohnens nur dann \u00fcberzeugende L\u00f6sungsperspektiven aufzeigen k\u00f6nnen, wenn sie selbst zu einem umfassenden Verst\u00e4ndnis jenes lange gewachsenen und entsprechend vielschichtigen Problems findet.<\/p>\n\n\n\n Die folgende grobe Skizze wichtiger Konturen der j\u00fcngeren Geschichte unserer Wohnversorgung beabsichtigt auf zwei Wegen zu jenem vertieften Problemverst\u00e4ndnis beizutragen: Zum einen will sie die Aufmerksamkeit auf den f\u00fcr die aktuelle Krise verantwortlichen langj\u00e4hrigen Prozess der Transformation unserer Wohnversorgung lenken. Zum anderen m\u00f6chte sie den Blick f\u00fcr den systemischen Charakter des Zusammenspiels der unterschiedlichen Teile dieses zentralen Bereichs der Daseinsvorsorge sch\u00e4rfen.<\/p>\n\n\n\n 1. Die l\u00e4ngst vergangene heile Welt des Wohnens<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n Am Beginn der neunzehnachtziger Jahre lebten wir noch in einer heilen Welt des Wohnens. Das war zwar bei weitem kein Paradies, denn die Fassaden in unseren Gro\u00dfst\u00e4dten waren grau, es gab noch sehr viele Bassenah\u00e4user, und beim Bezug einer in einem solchen Haus gelegenen Wohnung musste man dem Vermieter oft eine illegale Abl\u00f6se im Geldkuvert \u00fcbergeben. Paradiesisch gro\u00df war jedoch das Angebot solcher Altwohnungen, f\u00fcr die es zumeist unbefristete Mietvertr\u00e4ge gab. Und paradiesisch niedrig war die Wohnkostenbelastung der MieterInnen. Im Schnitt lag der Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen bei knapp 10%. Selbst bei Ber\u00fccksichtigung der erw\u00e4hnten Abl\u00f6sezahlungen stieg er nur auf gut 13% an.<\/p>\n\n\n\n Diese aus heutiger Perspektive unglaublich niedrigen Werte waren die Folge davon, dass \u00d6sterreich nach dem zweiten Weltkrieg einen wohnungspolitischen Sonderweg eingeschlagen hatte. W\u00e4hrend andere europ\u00e4ische Staaten ihr in der ersten Nachkriegszeit streng bewirtschaftetes Wohnungswesen sehr bald wieder f\u00fcr den freien Markt ge\u00f6ffnet hatten, ruhte die Wohnversorgung hierzulande in allen Ballungsr\u00e4umen nach wie vor auf drei \u00f6ffentlich kontrollierten S\u00e4ulen: Die erste bildete der streng regulierte und (besonders in Wien) sehr gro\u00dfe Sektor der bereits erw\u00e4hnten privaten Altmietwohnungen, w\u00e4hrend die zweite in einem (vor allem wieder in Wien) nicht weniger bedeutenden Sektor kommunaler Mietwohnungen bestand. Die dritte S\u00e4ule war ein \u00f6ffentlich gef\u00f6rderter Wohnbau, der durch gemeinn\u00fctzige Wohnungsunternehmen abgewickelt wurde und zuletzt den Bau von Gemeindewohnungen weitgehend ersetzt hatte. Die gemeinn\u00fctzigen Bautr\u00e4ger waren vom Staat mit steuerlichen Privilegien ausgestattet worden und hatten sich daf\u00fcr im Gegenzug auf eine Preisbindung der errichteten Wohnungen verpflichtet. Begrenzt hatte man auch ihre aus dem Wohngesch\u00e4ft resultierenden Gewinne, die wieder in den Erhalt und Neubau von Wohnungen investiert werden m\u00fcssen. Die enge Verkn\u00fcpfung eines auf diese Weise sozial gebundenen Wohnbaukapitals mit der \u00fcberwiegend aus niedrig verzinsten Darlehen bestehenden \u00f6ffentlichen Wohnbauf\u00f6rderung erm\u00f6glichte \u00d6sterreich lange Zeit eine sehr effiziente<\/strong> (d.h. wenig Budgetmittel verschlingende) Sicherstellung der Leistbarkeit von neu errichteten Miet- und Genossenschaftswohnungen.<\/p>\n\n\n\n Zentrale Bedeutung f\u00fcr das Funktionieren des eben skizzierten Systems der Wohnversorgung hatte das Zusammenspiel<\/strong> seiner drei S\u00e4ulen. Dabei konnten die einkommensschw\u00e4chsten Haushalte auf die billigen kommunalen Wohnungsbest\u00e4nde z\u00e4hlen, w\u00e4hrend die Aufsteiger- und Mittelschichthaushalte mit dem trotz \u00f6ffentlicher F\u00f6rderung und sozialer Bindung der Bautr\u00e4ger etwas teureren Neubauwohnungsangebot der Gemeinn\u00fctzigen bedient wurden. In einer Art von stillschweigendem Fairness-Abkommen war auch der Sektor der privaten Mietwohnungen in dieses Zusammenspiel einbezogen: Weil die unteren Einkommensschichten zwar durch ihre Steuerleistungen an der Aufbringung der Wohnbauf\u00f6rderungsmittel beteiligt waren, aber nur schwer Zugang zu diesen vorrangig in die Neubauwohnungen der Gemeinn\u00fctzigen flie\u00dfenden Subventionen fanden, ging die Wohnungspolitik im Gegenzug sehr behutsam mit dem f\u00fcr diese Bev\u00f6lkerungsschichten leistbaren Bestand an billigen Altmietwohnungen um. Neben streng kontrollierten Mietobergrenzen (Stichwort: Kategoriemietzins) und einem nicht minder strengen K\u00fcndigungsschutz spielte dabei auch die Erhaltungs- und Sanierungspolitik eine wichtige Rolle. So verzichtete man etwa im Unterschied zu einigen westeurop\u00e4ischen Staaten auf gro\u00dffl\u00e4chige Abbruchsanierungen. Dar\u00fcber hinaus verhinderten eine mehrj\u00e4hrige Zweckbindung der Mietertr\u00e4ge f\u00fcr die Hausinstandhaltung und das Recht der Mieter zur Erzwingung notwendiger Instandhaltungen einen raschen Verfall dieser \u00fcberwiegend noch aus dem 19. Jahrhundert stammenden Wohnungsbest\u00e4nde.<\/p>\n\n\n\n 2. Wie man den privaten Mietwohnungsbestand dem Markt auslieferte<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n Im Verlauf der achtziger Jahre kam es mit dem Ende der sozialdemokratischen Alleinregierung und dem in jener Zeit beginnenden Vormarsch neoliberaler Politikkonzepte im Sektor der privaten Mietwohnungen zu einem schrittweisen Abbau der strengen Preisbindungen. In der ersten Etappe wurden die am besten ausgestatteten Wohnungen aus der Kategoriepreisregelung herausgenommen, was zwar zu sehr vielen an sich erw\u00fcnschten Anhebungen des Wohnstandards f\u00fchrte, zugleich aber die Anzahl der vorhandenen Billigwohnungen empfindlich reduzierte. In einem zweiten ‚Reform‘-Schritt ersetzte man dann die Kategoriepreisregelung durch das sogenannte Richtwertsystem. Dieses wird durch eine Vielzahl an Zu- und Abschl\u00e4gen dem tats\u00e4chlichen Qualit\u00e4tsniveau der einzelnen Wohnung besser gerecht als die nur vier Qualit\u00e4tsstufen vorsehenden Ausstattungskategorien. Dar\u00fcber hinaus erfasst es nun auch wieder die am besten ausgestatteten Wohnungen. Es hat aber einen wesentlich schw\u00e4cheren Preisd\u00e4mpfungseffekt<\/strong> als die vorangehende Kategoriepreisregelung. Au\u00dferdem \u00fcberl\u00e4sst es die sehr gro\u00dfen und die ab 1953 errichteten Wohnungen dem freien Markt.<\/p>\n\n\n\n Begleitet war diese Entwicklung von weiteren Ver\u00e4nderungen im Sektor der privaten Mietwohnungen. Diese erh\u00f6hten ebenfalls den Einfluss des Marktes auf das durchschnittliche Niveau der Mieten, was in Zeiten eines demographisch bedingten, langfristigen Nachfrage\u00fcberhangs zu weiteren Preissteigerungen f\u00fchren musste. So schloss man etwa betr\u00e4chtliche Teile des Bestands von der Geltung des im Mietrecht verankerten K\u00fcndigungsschutzes<\/strong> aus. Es kam und kommt dadurch bei einem immer gr\u00f6\u00dferen Teil der Wohnungen dieses Sektors zu einem sehr h\u00e4ufigen MieterInnenwechsel, wobei jeder dieser Wechsel mit einer Anpassung der Miete an das jeweils aktuelle Preisniveau verbunden ist. Eine weitere Ursache f\u00fcr diesen folgenschweren Anstieg der Fluktuationsrate bei privaten Mieten liegt darin, dass man viele Wohnungen im Zuge der Sanierung in Eigentumswohnungen umwandelt, die dann (soweit sie der Eigent\u00fcmer nicht selbst nutzt) nur mehr befristet vermietet werden. Waren bis zum Beginn der neunzehnachtziger Jahre die meisten privaten Mietverh\u00e4ltnisse noch unbefristet, so wird 2020 nahezu jede zweite Wohnung dieses Sektors nur noch befristet<\/strong> vermietet.<\/p>\n\n\n\n In Zeiten hoher Inflation resultieren aber im Sektor der privaten Mieten auch ohne MieterInnenwechsel extreme Preisanstiege. Verantwortlich daf\u00fcr sind die in den meisten Mietvertr\u00e4gen enthaltenen Indexklauseln, die zu einem Perpetuum Mobile<\/strong> der Mehrbelastung f\u00fchren. Dabei bewirkt die Inflation in einem ersten Schritt einen Anstieg der indexgebundenen Mieten. Letztere tragen dann ihrerseits in einem zweiten Schritt wegen des hohen Anteils der Wohnausgaben im Warenkorb des Preisindex ma\u00dfgeblich zu dessen neuerlichem Ansteigen bei. Durch diesen Mechanismus kam es in den letzten 15 Monaten bei einem Teil der privaten Altmietwohnungen zu vier Mietenerh\u00f6hungen im Gesamtausma\u00df von nahezu 24%. Das liegt weit \u00fcber dem zur Erhaltung der Geb\u00e4ude erforderlichen Ausma\u00df. Es flie\u00dft n\u00e4mlich nur ein Teil der gesamten Hauptmietzinseinnahmen in die Erhaltung. Nach Einsch\u00e4tzung des AK-Wohnrechtsexperten Walter Rosifka „w\u00e4re die Deckelung der Anhebung des gesamten Hauptmietzinses mit 2 Prozent j\u00e4hrlich eine ausreichende Vorsorge f\u00fcr die Kosten bzw. Kostensteigerungen“<\/em> bei den Erhaltungsma\u00dfnahmen.<\/p>\n\n\n\n Durch die skizzierten Entwicklungen wurden die Funktionen des privaten Mietwohnungssektors der Ballungszentren als R\u00fcckzugsgebiet f\u00fcr Einkommensschwache, als ‚Warteraum‘ f\u00fcr die auf gef\u00f6rderte Neubauwohnungen sparenden Jungfamilien, sowie als Einstiegsbereich f\u00fcr Zugewanderte und StudentInnen empfindlich beeintr\u00e4chtigt. Die Handlungsanweisungen der neoliberalen \u00d6konomie sehen f\u00fcr Situationen wie diese die Gew\u00e4hrung von Beihilfen f\u00fcr bed\u00fcrftige Haushalte vor. Derartige Beihilfen gab es in \u00d6sterreich lange Zeit nur im Sektor des gef\u00f6rderten Wohnbaues. Dort bezeichnet man sie als Ma\u00dfnahmen der „Subjektf\u00f6rderung“<\/em>, um sie von den zur Verbilligung der Errichtung von Wohnraum gew\u00e4hrten Subventionen zu unterscheiden, welche man „Objektf\u00f6rderungen“<\/em> nennt. Im gef\u00f6rderten Wohnbau haben sich die Subjektf\u00f6rderungen bestens bew\u00e4hrt, weil die Mieten hier gesetzlich geregelt sind (Stichwort: Kostenmiete) und die Bautr\u00e4ger nicht die M\u00f6glichkeit haben, auf die beihilfebedingte Kaufkraftsteigerung der Mieter mit entsprechenden Preiserh\u00f6hungen zu reagieren. Genau dies ist aber bei den privaten Mieten der Fall. Seit daher die Wohnungspolitik den Anweisungen der neoliberalen \u00d6konomInnen folgend die davor nur im gef\u00f6rderten Sektor etablierten Subjektf\u00f6rderungen auch f\u00fcr private Mietwohnungen gew\u00e4hrt, geschieht, was geschehen muss: Der F\u00f6rdereffekt wird durch entsprechende Mietenanstiege immer wieder ganz schnell von den Vermietern abgesaugt, sodass die beihilfebedingte Kaufkraftst\u00e4rkung der Wohnungsnachfrager letztlich gerade nur den ohnehin bestehenden Preisauftrieb verst\u00e4rkt.<\/p>\n\n\n\n 3. Wie der sozialen Wohnbau zugrunde gerichtet wurde<\/strong><\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n Wegen der systemischen Verkoppelung der drei S\u00e4ulen unserer Wohnversorgung hatte die \u00d6ffnung des F\u00fcllhorns der Subjektf\u00f6rderung f\u00fcr die privaten Wohnungsm\u00e4rkte auch \u00e4u\u00dferst negative Folgen f\u00fcr den gef\u00f6rderten Wohnbau. Die jetzt in den privaten Sektor flie\u00dfenden Subjektf\u00f6rdermittel gingen n\u00e4mlich der Objektf\u00f6rderung verloren und verminderten so das Angebot an preisg\u00fcnstig errichteten und dauerhaft preisgeregelten Miet- und Genossenschaftswohnungen. Schon sehr bald nach der erstmaligen Gew\u00e4hrung von Individualbeihilfen f\u00fcr private Mietverh\u00e4ltnisse kam es zu einem rapiden Anstieg der Subjektf\u00f6rderausgaben. 2015 flossen dann bereits fast 18% der gut 2 Milliarden Euro, die man damals f\u00fcr die Objektf\u00f6rderung von Neubauten und die Subjektf\u00f6rderung zur Verf\u00fcgung stellte, in die Beihilfen.<\/p>\n\n\n\n Diese vom Zur\u00fcckfahren der Regulierung des Marktes der privaten Mietwohnungen ausgel\u00f6ste Reduktion des Potentials der Objektf\u00f6rderung ist aber bei weitem nicht die einzige Ursache daf\u00fcr, dass das Angebot an sozialen Mietwohnungen immer weiter hinter dem gesellschaftlichen Bedarf zur\u00fcckbleibt. Dem kontinuierlichen Anwachsen dieser Bedarfsl\u00fccke liegt n\u00e4mlich noch eine ganze Reihe weitere Ursachen zugrunde.<\/p>\n\n\n\n An erster Stelle ist hier die in vielen Teiletappen ablaufende Reduktion<\/strong> der dem Wohnbau zuflie\u00dfenden Steuermittel zu nennen. Dieser finanzielle Ausd\u00fcnnungsprozesses ging einher mit einer schrittweisen Verlagerung der F\u00f6rderkompetenz<\/strong> des Bundes an die L\u00e4nder (Stichwort: „Verl\u00e4nderung“<\/em>) und mit einer fortschreitenden Lockerung der Zweckbindung<\/strong> der vom Bund an die L\u00e4nder ausgesch\u00fctteten Wohnbauf\u00f6rderungsmittel. Sie m\u00fcndete schlie\u00dflich 2009 in eine vollst\u00e4ndige Beseitigung der Zweckbindung. In Verbindung mit der Verl\u00e4nderung machte der allm\u00e4hliche Verlust der Zweckbindung die Wohnbauf\u00f6rderung zu einer Spielwiese f\u00fcr die Landespolitik. Denn die bekam nun die M\u00f6glichkeit, die eigentlich f\u00fcr die F\u00f6rderung des Neubaus von sozialen Mietwohnungen bereitgestellten Gelder f\u00fcr ganz andere Ziele (etwa f\u00fcr Bauma\u00dfnahmen im Bereich der Infrastruktur oder f\u00fcr CO2<\/sub>-Reduktionsma\u00dfnahmen) zu verwenden. Dadurch entstand allein in den ersten auf die vollst\u00e4ndige Aufhebung der Zweckbindung folgenden Jahren bis 2012 eine L\u00fccke von 5.000 zu wenig gebauten Wohnungen.<\/p>\n\n\n\n Die seit der Verl\u00e4nderung der Wohnbauf\u00f6rderung m\u00f6gliche Umwidmung von Wohnbaugeldern betrifft neben den j\u00e4hrlich neu zuflie\u00dfenden F\u00f6rdermitteln auch die R\u00fcckfl\u00fcsse aus den F\u00f6rderdarlehen<\/strong> fr\u00fcherer Jahre. Sie waren einst ein ganz wesentlicher Garant f\u00fcr die finanzielle Nachhaltigkeit<\/strong> und die aus ihr resultierende hohe Effizienz der heimischen Wohnbauf\u00f6rderung. Vor dem Hintergrund allgemeiner Budgetknappheit und der in der Zeit des Umstiegs vom Schilling auf den Euro besonders streng beachteten Maastricht-Kriterien transferierten nun aber die L\u00e4nder kurz nach der Jahrtausendwende einen gro\u00dfen Teil der R\u00fcckfl\u00fcsse in die allgemeinen Landeshaushalte, um sie anschlie\u00dfend zu verkaufen. Zwischen 2001 und 2008 wurden im Rahmen dieser Bem\u00fchungen um Budgetkonsolidierung rd. 14 Mrd. Euro an aushaftenden Darlehen ver\u00e4u\u00dfert. Besonders unverantwortliche Landespolitiker machen selbst noch in der aktuellen Leistbarkeitskrise von dieser M\u00f6glichkeit Gebrauch. So beschloss der N\u00d6 Landtag 2021 mit den Stimmen von \u00d6VP und FP\u00d6 den Verkauf von bis zu 1,65 Mrd. Euro an bestehenden Forderungen an die Landesbank Hypo Nieder\u00f6sterreich, die sie dann in einem zweiten Schritt an Finanzinvestoren weiterreichen soll.<\/p>\n\n\n\n Das j\u00e4hrliche Volumen der neu errichteten Sozialwohnungen leidet aber nicht allein unter dem Verkauf aushaftender Darlehen und einer nicht dem Wohnbau dienenden Verwendung neu zuflie\u00dfender F\u00f6rdermittel. Denn ein betr\u00e4chtlicher Teil der Wohnbausubventionen dient zwar der Errichtung von neuem Wohnraum, ist aber dem sozialen Wohnbau entzogen, weil man damit den Bau von Eigenheimen und Eigentumswohnungen<\/strong> f\u00f6rdert.<\/p>\n\n\n\n Dabei ist nat\u00fcrlich zu ber\u00fccksichtigen, dass der Besitz eines Eigenheims in l\u00e4ndlichen Gebieten seit langem tief in den Wertvorstellungen und Wohnw\u00fcnschen der Bev\u00f6lkerung verankert ist. Man darf sich daher nicht wundern, wenn b\u00fcrgerliche Parteien die daraus resultierenden Erwartungen vieler W\u00e4hlerInnen an die F\u00f6rderpolitik mit gr\u00f6\u00dfter Bereitwilligkeit erf\u00fcllen. In diesem Sinne standen etwa 2022 im schwarz-blau regierten Ober\u00f6sterreich 1.559 gef\u00f6rderten Mietwohnungen 1.744 gef\u00f6rderte Eigentumswohnungen und Eigenheime gegen\u00fcber. Es schmerzt aber doch sehr, dass die Sozialdemokratie und die ihr nahe stehenden Gemeinn\u00fctzigen in den letzten Jahrzehnten offenbar weder bereit noch in der Lage waren, ein breites Miet- und Genossenschaftsangebot zu entwickeln, das …<\/p>\n\n\n\n echte Alternativen zum Eigenheim bietet. Dieses nun schon jahrzehntelang zu beobachtende Versagen beeintr\u00e4chtigte n\u00e4mlich nicht nur die Wohnversorgung der einkommensschwachen Haushalte des l\u00e4ndlichen Raumes, sondern tr\u00e4gt dar\u00fcber hinaus auch wesentlich zu dem in \u00d6sterreich besonders hohen Grad der Zersiedelung und Bodenversiegelung bei. Schlie\u00dflich ist die Fixierung breiter Bev\u00f6lkerungsschichten auf diese Wohnform auch eine der wichtigsten Ursachen f\u00fcr die viel zu niedrige Energieeffizienz unseres Wohnungsbestands, da das Einfamilienhaus pro Wohneinheit einen deutlich h\u00f6heren Energieverbrauch aufweist als ein energietechnisch gleich gut aufgestelltes Mehrfamilienhaus.<\/p>\n\n\n\n Dass die Sozialdemokratie im Sektor des Wohnungswesens keine offensive Gegenposition zu der von den b\u00fcrgerlichen Parteien und Medien h\u00f6chst erfolgreich propagierten Eigent\u00fcmerideologie entwickelte sondern ihr selbst unterlag, hatte und hat auch f\u00fcr die bereits vorhandenen Sozialwohnungsbest\u00e4nde verheerende Auswirkungen. Denn 1994 verschaffte die gro\u00dfe Koalition aus SP\u00d6 und \u00d6VP den Mietern einer gef\u00f6rderten Miet- oder Genossenschaftswohnung die M\u00f6glichkeit, diese zu kaufen, nachdem sie mindestens zehn (inzwischen sogar nur noch f\u00fcnf) Jahre darin gewohnt haben. Bisher wurden auf diesem Weg rund 8% des aktuellen Gesamtbestands der von den Gemeinn\u00fctzigen verwalteten Miet- und Genossenschaftswohnungen in Eigentumswohnungen verwandelt<\/strong>. In absoluten Zahlen ergibt das eine Summe von mehr als 50.000 Wohnungen, die jedes Jahr um rund 4.000 weitere Wohnungen anw\u00e4chst. Da sie alle nach Ablauf einer f\u00fcnfzehnj\u00e4hrigen Spekulationsfrist und Mietenbindung durch das MRG frei verkauft und vermietet werden d\u00fcrfen, gelang den Anh\u00e4ngerInnen des freien Wohnungsmarkts mit diesem Coup eine v\u00f6llig ger\u00e4uschlose, von allen Seiten akklamierte Zerst\u00f6rung der sozialen Nachhaltigkeit der Wohnbauf\u00f6rderung.<\/p>\n\n\n\n Nicht ganz so ger\u00e4uschlos, aber letztlich ohne gro\u00dfe Gegenwehr verlief ein weiterer im Endresultat ebenfalls h\u00f6chst erfolgreicher Anschlag, der dasselbe Ziel verfolgte. Er wurde w\u00e4hrend der schwarz-blauen Alleinregierung im Jahr 2003 unter Leitung des damaligen Finanzministers Grasser durchgef\u00fchrt und bestand in der Privatisierung<\/strong> von rund 60.000 Wohnungen, die zuvor im Besitz eines der \u00f6ffentlichen Hand geh\u00f6renden gemeinn\u00fctzigen Bautr\u00e4gers standen und damit einer unbefristeten Preiskontrolle unterlagen. Man \u00fcberantwortete sie f\u00fcr einen Schleuderpreis von rund 16.000 \u20ac pro Wohnung (!) der Immobilienspekulation, wobei der bei dieser Privatisierung von einem heimischen Konsortium um eine knappe Milliarde \u20ac erworbene Bautr\u00e4ger danach um schlanke 5,2 Milliarden \u20ac an den gr\u00f6\u00dften deutschen Immobilienkonzern weiter verkauft wurde. Hinter diesem K\u00e4ufer verstecken sich finanzkapitalistische Heuschrecken-Fonds (an der Spitze BlackRock, die weltweit gr\u00f6\u00dfte Schattenbank), und er selbst ist bekannt daf\u00fcr, die Rendite seiner Anleger mit allen Mitteln auf Kosten der Mieter zu erh\u00f6hen.<\/p>\n\n\n\n Kurz zusammengefasst, passierte hier also folgendes: Auf der einen Seite entstand privaten Investoren ein sattes Plus von 4,2 Milliarden \u20ac. Auf der anderen Seite wurde der als Ruhepol auf einem \u00fcberhitzten Wohnungsmarkt fungierende heimische Bestand an gemeinn\u00fctzigen Mietwohnungen um rund 10% geschrumpft. Der dadurch entstehende Verlust an leistbarem Wohnraum entspricht in seiner Gr\u00f6\u00dfenordnung etwa dem gesamten Wohnungsbestand einer Stadt wie Klagenfurt. Angesichts der Gr\u00f6\u00dfenordnung dieses kaltbl\u00fctig durchgezogenen Anschlags auf die Daseinsvorsorge der \u00d6sterreicherInnen wirkt es fast wie ein Hohn, dass man dessen Urheber nur daf\u00fcr vor Gericht stellte, dass er im Zuge der Durchf\u00fchrung dieses Coups so nebenbei zehn 10 Millionen Euro auf von ihm selbst und seinen Kumpanen kontrollierte Konten umleitete.<\/p>\n\n\n\n Mit diesem Schurkenst\u00fcck ist aber noch immer nicht das Ende der Liste jener Entwicklungen erreicht, die Volumen, Effizienz und soziale Nachhaltigkeit der heimischen Wohnbauf\u00f6rderung entscheidend schw\u00e4chten. Es sind noch zwei einschl\u00e4gige Transformationen des Systems der Wohnversorgung zu erg\u00e4nzen. Um sie zu verstehen, muss man sich vergegenw\u00e4rtigen, dass alle bisher erw\u00e4hnten ‚Reformen‘ durchgezogen wurden, obwohl<\/strong> schon seit den neunziger Jahren ein kontinuierliches Bev\u00f6lkerungswachstums stattfand, das besonders in den Ballungsr\u00e4umen zu Buche schlug und dort in Verbindung mit anderen demographischen Trends einen starken Nachfragedruck auf die Wohnungsm\u00e4rkte aus\u00fcbte. Da die durch jene ‚Reformen‘ an Armen und Beinen amputierte Wohnbauf\u00f6rderung diesem Druck nicht gewachsen war, musste man zu kurzfristigen ‚Probleml\u00f6sungen‘ Zuflucht nehmen, die das Problem nicht wirklich l\u00f6sten, sondern blo\u00df aufschoben bzw. zudeckten, mit anderen Worten also, letztlich versch\u00e4rften.<\/p>\n\n\n\n Die erste dieser beiden nur scheinbaren ‚Probleml\u00f6sungen‘ bestand in Panikreaktionen der seit den neunziger Jahren f\u00fcr die Wohnbauf\u00f6rderung verantwortlichen LandespolitikerInnen auf den in manchen Phasen besonders rasch anwachsenden Nachfrage\u00fcberhang. Da startete man dann schnell kleine „Wohnbauoffensiven“<\/em> und gew\u00e4hrte anstelle der klassischen F\u00f6rderkredite blo\u00dfe Annuit\u00e4tenzusch\u00fcsse<\/strong> zu Kapitalmarktdarlehen. Diese Zusch\u00fcsse haben n\u00e4mlich den kurzfristigen Vorteil, dass man mit ihnen bei gleichem F\u00f6rdervolumen den Wohnbau schneller ankurbeln kann als mit F\u00f6rderkrediten. Auf l\u00e4ngere Sicht kehrt sich dadurch jedoch die anfangs geringere Liquidit\u00e4tsbelastung f\u00fcr den F\u00f6rdergeber in ihr Gegenteil um. Denn die Zusch\u00fcsse f\u00fcr jede in die F\u00f6rderung einbezogene Wohnung m\u00fcssen ja so lange bezahlt werden, wie der jeweilige Kapitalmarktkredit l\u00e4uft. So kumulieren die Zahlungsverpflichtungen, und der wohnungspolitische Handlungsspielraum des F\u00f6rdergebers wird zunehmend kleiner. Dies war in besonderem Ausma\u00df zwischen den Jahren 1990 und 2000 der Fall als sich der Anteil jener hochproblematischen Annuit\u00e4tenzusch\u00fcsse an den Gesamtausgaben der Wohnbauf\u00f6rderung vor\u00fcbergehend von 23% auf 45% erh\u00f6hte.<\/p>\n\n\n\n Zu kurz gedachte Schnellsch\u00fcsse wie jener mit den Annuit\u00e4tenzusch\u00fcssen f\u00fchrten dazu, dass sich die Wohnbauleistung in den letzten Jahrzehnten nicht kontinuierlich entwickelte, sondern einem st\u00e4ndigen Stop and Go<\/strong> unterlag. Und hier setzte nun die zweite der beiden problemversch\u00e4rfenden ‚Probleml\u00f6sungen‘ an. Denn das fortw\u00e4hrende Gasgeben und Bremsen bei der Wohnbauf\u00f6rderung bot den nicht durch die strengen Regeln der Gemeinn\u00fctzigkeit gebremsten gewerblichen Bautr\u00e4gern<\/strong> die M\u00f6glichkeit, in dem davor nur f\u00fcr die Gemeinn\u00fctzigen zug\u00e4nglichen Sektor des gef\u00f6rderten Wohnbaues Fu\u00df zu fassen. Die Gemeinn\u00fctzigen waren n\u00e4mlich nicht flexibel genug, um in den Go-Phasen ihre Produktionskapazit\u00e4ten schnell genug auszuweiten. Die gewerblichen Bautr\u00e4ger, die ohnehin schon lange begehrlich auf die f\u00fcr sie nicht zug\u00e4nglichen Futtertr\u00f6ge der Wohnbauf\u00f6rderung geschielt hatten, sprangen hier nun bereitwillig in die Bresche und wurden mit einem herzlichen „Vergelt’s Gott“<\/em> empfangen. Inzwischen gibt es l\u00e4ngst kein Bundesland mehr, in dem nicht neben den Gemeinn\u00fctzigen auch die gewerblichen Bautr\u00e4ger gef\u00f6rderte Mietwohnungen errichten d\u00fcrfen.<\/p>\n\n\n\n\n